Раздел ипотечной квартиры как побочный эффект супружеской неверности.
В прошлом (2015 году) была такая история: в период брака супруги взяли как солидарные заемщики ипотечный кредит на квартиру. Однако, солидарный должник отнесся формально к этим обязательствам, т.е. попросту переложил почетную обязанность по ежемесячным платежам по ипотеке на супругу (из ее конвертной части зарплаты). Решив таким образом жилищный вопрос, супруг расслабился и планово загулял в стране неверности. Но не сложилось, в смысле правда всплыла наружу. Объяснения, которые пришли в голову неверного супруга были настолько творческими, что супруга отнеслась к этим вымыслам как к истине (психологи называют этот феномен конфабуляцией).
Однако прощение супругой имело под собой коренной подсознательный интерес, который в итоге был сформулирован как приговор для суженого надо заключить брачный договор, по которому в случае повторной измены, брак будет расторгнут, а квартира полностью перепишется на нее с передачей ей оставшегося долга по кредиту.
Все было бы просто, если бы не было банка. Нотариус потребовал согласия банка на такую сделку, а банк усмотрел в установлении единоличной ответственности супруги нарушение своих прав и отказал в согласии на изменение кредитного договора.
Правильная автоматическая реакция супруги привела ее к адвокату.
После тщательного изучения вариантов поведения адвокат посоветовал вместо брачного договора с отсроченным изменением режима собственности разделить квартиру сразу по соглашению о разделе совместно нажитого имущества.
При этом, чтобы не ввязываться в судебный процесс с банком, супруга должна была продолжать выплачивать кредит за обоих супругов и до его полного погашения не могла обращаться в регистрационную палату для регистрации перехода права собственности на себя. Однако от этого ее гарантии не ущемлялись, т.к. это была всего лишь отсрочка регистрации при действующим письменном Соглашении о разделе, в котором супруг подтверждает свое согласие на фактический отказ от своей доли в ипотечной квартире в пользу супруги (получая взамен имущественную выгоду в виде 50% компенсации от семейных платежей по возвращаемому кредиту или вообще ничего не платя банку в ситуации когда супруга захочет погашать оставшийся долг банку за счет личных средств средств целевого дарения своих родителей).
Для заключения такого соглашения согласия банка не требуется.
Так закон (п.2 ст. 346 ГК РФ) с 01.07.2014 года запрещает только отчуждение, но не возможность иного распоряжения заложенным имуществом, без согласия залогодержателя, да и статья 235 ГК РФ, не относит раздел имущества, находящегося в общей собственности супругов, к основаниям прекращения права собственности.
При разделе квартиры, находящейся в залоге, права залогодержателя (банка) не нарушаются, так как договорной порядок погашения займа не изменяется и данный объект залога не выбывает из залога, а залогодержатель по-прежнему может осуществлять принадлежащее ему залоговое право на основании договора ипотечного кредитования.
Хорошо было и то, что этот конфликт возник до 31 декабря 2015 года, когда законодатель ввел обязательную нотариальную форму для соглашений о разделе совместно нажитого имущества супругов. Потому супругам и не пришлось выплачивать за такую сделку нотариальный тариф, пропорциональный стоимости квартире.
Вот такой вот баланс между чувствами и разумом.
Автор: Баганов А.А., адвокат
Фото: